莱州市人民政府

关于印发深化规划审批制度改革实施意见

和土地征收、储备及出让工作流程规定的通知

莱政字〔2019〕15号

各镇人民政府，各街道办事处，各园区管委，市政府有关部门，有关单位：

现将《深化规划审批制度改革实施意见》和《土地征收、储备及出让工作流程规定》印发给你们，请认真贯彻实施。

莱州市人民政府

2019年10月15日

（此件公开发布）

深化规划审批制度改革实施意见

为优化营商环境，提高建设项目规划审批效率，深化规划审批制度改革，统筹解决我市建设项目规划审批等环节中存在的问题，特制定本意见。

一、完善规划支撑体系

落实城乡统筹、全域管控的要求，构建市、镇、村三级规划网络体系。启动市域国土空间总体规划编制，统筹生产、生活、生态三大布局，科学划定城镇、农业、生态空间以及生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界，推动城乡规划与经济社会发展总体规划、土地利用总体规划、生态环保规划等规划相衔接，实现“多规合一”，确保规划“一张蓝图”绘到底。加快镇国土空间规划编制，2020年底前实现镇级国土空间规划全覆盖。全面开展村庄规划编制，按照有利生产、方便生活、提升环境的原则，引导和调控村庄的合理发展与空间布局，确定农村基础设施和社会公共服务设施配置标准，支持引导特色产业发展，实现乡村振兴。到2020年底，完成村庄布局工作，有条件、有需求的村庄做到应编尽编。全面建立科学编制、依法实施、严格监管的国土空间规划体系，对未在规定期限内完成规划编制的镇、村不予办理规划审批手续。

二、转变规划审批理念

（一）严格限制零星分散项目建设。

1．对用地面积30亩以下的零星住宅开发建设项目实行严格控制，原则上不再审批。用地面积未达到以上标准，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划实施的，可予批准建设:（1）邻接土地已开发建设或为既成道路、河道等其他类似情况，确实无法调整、合并的。（2）整体规划建筑设计方案已经批准，在分期实施过程中，因土地指标限制等原因，确实无法达到最低开发规模的。

2．对棚户区改造项目，要求必须整村拆迁完成。在此基础上，整村规划建筑设计方案经市自然资源和规划局审查并经专家评审通过后，作为村庄棚户区改造实施的规划依据，按照整体规划、分期实施的原则按程序开发建设。对分期开发地块要求必须成方连片，并达到最低开发规模（用地面积不小于30亩），方可纳入规划审批程序。

（二）严格控制小区沿街商业用房建设。

城市快速路、主干道两侧的住宅小区不得建设对外经营性商业用房，其配套商业服务设施用房，宜在小区内部采用相对集中的方式合理布局，其沿道路的住宅建筑应体现公建风格，提升道路整体建筑景观效果。沿城市次干道、支路等路段，确有需要布置小区沿街商业用房的，其退让道路红线或道路绿线不小于12米，总长度不得大于地块周边城市道路总长度的1/2，不得布置面宽小于6米的小店铺，且底层建筑高度不得低于4米。

沿街商业用房应充分体现历史文化底蕴和现代化气息，利用楼体轮廓、广告橱窗，采用新技术、新材料灯光设施，提升夜景亮化效果，营造良好夜景环境。沿街商业用房应预留广告牌位置，附设广告应结合建筑外立面统一设置，其风格、尺度与建筑物相协调,并体现街区特色。

（三）优先落实配套公共服务设施建设。为创造宜居环境，保障民生工程，对分期实施的房地产开发项目，达到一定规模必须配建的幼儿园、社区服务用房、居家养老服务用房及公厕、垃圾转运站等市政服务设施，在项目开发建设时按相关要求和标准予以优先安排。项目配建的公共服务设施宜集中布局，且必须与住宅同步规划、同步建设、同步验收并交付使用。

三、明确规划审批权限

建设项目根据其重要程度、类型、区位，分别由市政府、经济开发区和沙河镇、市自然资源和规划局进行审批。

（一）市政府审批的建设项目。

1．市政府重点工程项目的规划建筑设计方案；

2．城市重要地段、城区主要道路两侧及主要河流两侧控制线以外50米范围内建设项目的规划建筑设计方案；

3．大型体育场馆、客运站、影剧院、文化中心、展览中心、城市综合体、医院、学校等重要公共建筑的规划建筑设计方案；

4．房地产项目和商贸流通项目的规划建筑设计方案；

5．重大建设项目和重大基础设施建设项目的选址；

6．对规划做较大调整的建设项目；

7．市区主要道路两侧建筑外装修改造项目和大型广告设置。

（二）经济开发区和沙河镇审批的建设项目。各自管辖范围内的工业建设项目，项目批准后须在7个工作日内将审批材料报市自然资源和规划局备案。

（三）市自然资源和规划局审批的建设项目。除由市政府、经济开发区、沙河镇审批项目以外的建设项目。

四、规范规划审批程序

（一）强化建设项目管理。

建设项目管理应遵循“先规划、再审批、后建设”的原则，重点抓好项目的选址用地管理、用地规划条件拟定、规划建筑设计方案审批、建设工程规划管理、乡村建设规划管理、建设项目竣工规划核实等环节。

1．选址用地管理。建设项目选址必须符合国土空间规划及相关专项规划，不符合相关规划的不予安排项目用地。

2．用地规划条件拟定。建设项目规划设计前，应首先取得项目规划条件及附图。规划条件及附图有效期原则为1年，超出有效期而未取得有效土地批准文件的，其规划条件及附图自行作废。建设项目未取得规划条件及附图的，其规划建筑设计方案不予受理。建设项目若涉及其他相关部门的建设配套要求（如配套幼儿园、中小学校、社区服务用房、养老服务用房、环卫设施、人防工程等）时，应将相关部门意见纳入规划条件。

3．规划建筑设计方案审批。建设项目规划建筑设计方案（以下简称方案）提报前须取得规划条件及附图、土地使用权或正在办理土地审批手续。涉及棚户区改造项目的，改造实施方案须经市政府批准，且村民宅基地已拆迁完毕。方案须依据规划条件及附图中的相关要求，由相应设计资质的单位承担设计。

自然资源和规划主管部门接到方案后，立即对方案的齐备性、合法性初审，合格后予以受理并发放受理单。方案受理后5 个工作日内完成方案审查，并告知建设单位审查意见。需组织专家评审论证的，10个工作日内完成评审论证，并将评审意见告知建设单位；需经市规划委审议的，在方案修改完善后 15 个工作日内组织召开市规委会审议会议。

4．建设工程规划管理。在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当依法取得建设工程规划许可证。未取得建设工程规划许可证的，有关部门不得办理建设项目施工许可、商品房预售许可等手续。

5．乡村建设规划管理。在村庄规划区内使用农村集体土地进行农村居民住宅、乡镇企业、新型农村社区、乡村公共设施和公益事业建设的，应当依法申请乡村建设规划许可证。镇域范围内农村居民住宅的乡村建设规划许可证由镇人民政府核发；城市总体规划确定的中心城区规划建设用地范围以外的农村居民住宅的乡村建设规划许可证，由街道办事处核发。乡镇企业、新型农村社区、乡村公共设施和公益事业的乡村建设规划许可证，由市自然资源和规划主管部门核发。

6．建设项目竣工规划核实。建设项目竣工规划核实是核实建设项目是否按照批准规划内容实施建设的重要环节。未取得建设工程竣工规划核实合格证的房屋，不予办理房屋确权手续。建设单位按批准的建设工程设计方案建设完工、彻底清理施工场地并完善室外附属工程和公共服务配套工程后的6个月内，持建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证、验线确认书等材料向自然资源和规划主管部门申请竣工规划核实。   

（二）严格落实规划许可证有效期制度。建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证有效期均为1年。期满后确需延期的，建设单位或者个人应当于期满前30日内向发证部门提出延期申请。符合条件的，可以延期1年。已办理建设用地规划许可证的，无须办理选址意见书延期；已办理建设工程规划许可证并取得土地使用权属证明文件的，无须办理建设用地规划许可证延期；已办理建筑工程施工许可证的，在合同工期内，无须办理建设工程规划许可证延期。

（三）提高建设项目审批效率。精简办事环节，提高审批时效。建设项目选址意见书、建设用地规划许可证审批时限为1个工作日（不含公示及现场踏勘），建设工程规划许可证审批时限为2个工作日（不含公示及现场踏勘）。逐步推行规划建筑设计方案部门联合审查，有效缩短方案审查时间，避免出现审查遗漏导致重复修改方案等问题。简化建设工程规划许可证办理前置条件，实施建设工程规划许可、人防审核、消防审核等手续并联审批。

五、强化规划批后监管

加强《建设工程规划许可证》核发后的跟踪监管，重点抓好规划公告、规划验线、规划巡查和竣工规划核实等工作。

（一）严格批后监管。

1．规划公告阶段。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证（农村居民个人住宅建设除外）后，开工前应当按照要求在施工现场醒目位置设置建设工程规划公告牌，公开有关内容，并在建设工程规划核实前保持公告牌及其内容完整。

2．验线阶段。建设项目地槽挖掘完毕，按图纸放线后，建设单位应申请自然资源和规划主管部门进行现场验线；项目施工至±0.00时，再次申请现场验线。未取得验线确认书，不得继续施工。

3．主体工程阶段。自然资源和规划主管部门定期到施工现场核实建设项目是否按照批准的施工图纸施工建设进行监管。

4．外立面装饰阶段。自然资源和规划主管部门对建设项目使用的外立面装饰材料及色彩等进行监管。

5．室外配套阶段。自然资源和规划主管部门对建设项目的室外道路、绿化、配套设施等进行监管。

（二）监管责任划分及违法建设行为移交。自然资源和规划主管部门负责对审批的在建工程加强日常监督管理。日常监管中发现未按规划许可内容实施或者未取得建设工程规划许可证即进行施工的违法行为时，应责令其限期改正，逾期不改正或改正不到位，需要行政处罚的，按程序移交至市综合行政执法局依法处罚。

六、深入推行“阳光规划”

（一）实行规划编制公众参与制度。重点规划编制项目要通过政府网站或规划展示场所、项目现场等途径进行规划公示，并注明公示起讫时间、意见反馈渠道和联系方式。通过微信等媒体，或采取召开座谈会、听证会、论证会等方式，广泛征求社会各界意见，将公众意见收集和吸收采纳情况作为报批规划的重要依据。

（二）实行建设工程批前公示、批后公告制度。自然资源和规划主管部门作出建设项目规划许可前，在建设工程现场、部门网站或者规划展示场所，对拟作出的规划许可有关内容进行批前公示，充分征求公众意见，公示时间不得少于7个工作日。在作出规划许可决定之日起15个工作日内，将规划许可证等内容在规划展示场所或者网站进行批后公告。

（三）实行重大城乡规划事项专家评审、规委会审议制度。进一步提高城乡规划的科学民主决策与审批水平，加强城乡规划的法制化、规范化建设。健全专家评审制度，完善市规委会工作机制，定期召开会议，重点评审审议城市发展战略、市域国土空间总体规划、镇国土空间规划、专项规划、控制性详细规划、城市设计，以及重点工程规划建筑设计方案、重大建设项目规划决策等，对未经专家评审、市规委会审议通过的城乡规划或重大建设项目，一律不予审批。

本意见自2019年11月16日起实施，有效期至2022年11月15日。

土地征收、储备及出让工作流程规定

为加强土地市场管理、保障政府财政收入，遏制因土地区片地价、基准地价低于市场价格而导致在土地征收、储备出让过程中出现的意向用地单位自行与被征地村(居)及原土地使用权人签定协议、约定地价、进行“额外补偿”的现象，对城市规划区的主城区范围内土地“招拍挂”出让收益按一定比例进行分成，以提高镇街、村(居)配合做好土地收储出让工作的积极性，制定具体运作流程如下：

一、集体土地征收为国有土地

（一）前期协调。根据城市规划、城市建设及项目推进需要，在土地征收实施前，由相关镇街与被征地村(居)对接协调征地事宜，配合有关部门做好征地前各项准备工作。

（二）实施征收。市自然资源和规划局按规定的征收程序及区片地价补偿标准，会同市财政局、人力资源和社会保障局及被征地村(居)共同拟定土地补偿安置方案，并签定《土地征收补偿安置协议》。土地征收经省政府批复后，在3个月内依据《土地征收补偿安置协议》和《土地征收勘测调查清单》，将规定的征地补偿费足额拨付给被征地村(居)。

二、存量建设用地储备

（一）制定计划，申请储备。各镇街于每年第三季度上报下一年度的国有存量建设用地土地储备计划，市自然资源和规划局根据镇街计划，研究制定下一年度土地储备计划，送市财政局审核，报市政府批准。市政府批复后，原土地使用权人向市自然资源和规划局提出国有土地使用权收购的书面申请并提供相关材料。

（二）权属调查，费用测算。市自然资源和规划局对申请人提供的土地和地上附着物权属、面积、四至范围、土地用途、他项权利、抵押及查封等情况进行调查和审核，取得权籍资料，并对土地进行测绘；与土地使用权人协商委托有资质的中介机构对拟收购土地按原用途进行评估，地上附着物按重置价评估。市自然资源和规划局、财政局、审计局等部门共同派员到现场勘察并对评估结果进行会签确认（有特殊情况的地块，由市政府组织相关部门采取“一事一议”的方式确定补偿价格）。

（三）方案报批，签订合同。市自然资源和规划局根据土地、地上附着物评估结果，编制土地储备方案，报市政府审批。根据市政府批准意见，原土地使用权人负责对宗地范围内的地上附着物进行拆迁并提供净地，市自然资源和规划局与原土地使用权人签订土地使用权收购储备合同，同时收回并注销不动产证书，并约定给付补偿(土地补偿+地上附着物补偿+拆除费用-残值)和原土地使用者交付净地的时间。

（四）费用拨付，录入信息。地上附着物拆除结束后市，自然资源和规划局会同市财政局、地块所在镇街进行验收。验收通过后，市自然资源和规划局按储备合同约定给付补偿费。原土地使用者按合同约定时间交付净地后，市自然资源和规划局在监测监管系统录入相关地块土地储备信息。

三、土地挂牌出让

新征建设用地完成土地征收、存量建设用地完成土地储备后，自然资源和规划局组织实施网上挂牌出让活动。

（一）前期材料准备。市自然资源和规划局出具规划条件、宗地界址图、土地利用总体规划图、土地利用现状分布图；市住房和城乡建设管理局出具规划建设条件意见书（房地产开发项目）；生态环境局莱州分局出具环保指标要求（工业用地）；市发展和改革局出具产业准入条件（工业用地）。以上材料齐全后，市自然资源和规划局组织现场踏勘钉桩，并委托有资质的中介机构对拟出让地块进行出让价格评估。

（二）出让文件编制。出让地块价格评估结束后，市自然资源和规划局根据中介机构的评估结果，研究确定土地出让底价，按程序编制网上挂牌出让文件，并报市政府批准。

（三）组织网上交易。市政府批复网上挂牌出让文件后，市自然资源和规划局按有关规程组织网上挂牌出让活动。

四、收益分成

出让结束后，市自然资源和规划局将土地成交价款交市财政局，由市财政局进行政府收益核算，并按比例将部分政府收益（土地出让起始价扣除征地拆迁成本、土地收储成本等必要税费后的收益）拨付镇街，用于对地块所在地的村（居）民进行安置、改善村(居)民生活、推进美丽乡村建设以及出让地块周边公共基础设施建设等。

（一）新增建设用地（旧村改造地块除外）。

1．用于商住项目的新增建设用地，其政府收益原则上按照“三七分成”，即70%归市级财政，30%拨付给镇街。

2．用于工业及其他类项目的新增建设用地，其政府收益原则上按照“五五分成”，即50%归市级财政，50%拨付给镇街。

（二）存量建设用地。

1．存量建设用地，其政府收益原则上按照“二八分成”，即80%归市级财政，20%拨付给镇街。

2．市政府采取“一事一议”方式确定补偿价格的地块不参与政府收益分成。

本规定自2019年11月16日起实施，有效期至2022年11月15日。